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夫妻一方是否有权售卖共有房产
时间:2015/11/19    发布人:上海婚姻律师    浏览量:1587

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一、以夫妻关系为基础的共有财产的处分。 

实际生活中,夫妻关系存续期间购买房产,当然可以把夫妻双方登记为共有人,房产证上记载为共同所有,并载明夫或妻的所有权份额(各一半),但多数情形是,房屋产权登记在夫或妻一人名下,名义上是夫或妻个人的所有权,而实际上是夫妻共有财产。这就造成产权证(登记簿)记载与实际情形不一致。夫妻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共有财产,是婚姻法明确规定的(婚后所得共同制),无论产权证或者登记簿记载的所有权人是夫或妻一方或者是夫妻双方,都不能改变婚姻法的规定,都属于夫妻共有财产。 

为防止夫妻一方背着另一方处分财产,房产登记部门采取的办法是,凡个人出卖房屋的,需要证明是单身,如果不能证明是单身,则要求出卖人夫妻双方同时到场办理过户登记。因为社会生活的复杂性,夫妻一方背着他方处分房产的情形仍时有发生。例如搞个假离婚证欺骗登记机关。因此就有夫妻关系另一方起诉到人民法院,要求确认他方处分共有财产的合同无效。 

这里特别要指出,这类案件并不都是夫妻一方背着他方处分共有财产。常有这样的情况,夫妻一方处分共有财产,其实是对方同意的、双方共同决定的,因为后来房价涨了,出卖人认为吃亏了,要想反悔,就由他方出面向法院起诉,以出卖人事前未征得同意为由,要求法院认定房屋买卖合同无效。法院如果予以支持,判决宣告买卖合同无效,正好中了当事人的圈套,使不诚信的人得利,使诚实守信的相对人受害。 

此前,各地人民法院裁判以出卖人未征得夫妻关系他方同意为由要求宣告合同无效的案件,往往适用合同法第51条,前面已经谈到这样做是错误的,因为夫妻一方处分共有财产,不属于合同法第51条的适用范围。现在的问题是,人民法院应当依据什么法律规则裁判这类案件? 

婚姻法第17条第2款明文规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”条文所说的“处理权”,当然应理解为“处分权”。亦即,夫妻双方对于共有财产,享有平等的处分权。换言之,对于夫妻共有财产,丈夫可以处分,妻子也可以处分,双方的处分权是平等的。 

二、婚姻法为什么不规定夫妻双方“共同行使”处分权? 

因为,这样规定违背社会生活经验。中华民族的传统,不是丈夫当家就是妻子当家,无论买进或者卖出,通常都是一人出面,其实事前夫妻双方已经商量好了,即使事前未商量是一方随机决定,也是为夫妻双方的利益。要求法律行为必须双方共同实施,或者出示另一方的授权书,一不合人情事理,二不利于市场交易。因此,婚姻法明文规定夫妻有平等的处分权。 

既然如此,人民法院审理夫妻一方要求宣告他方处分共有财产的合同无效的案件,就不能仅仅因为出卖人未征得夫妻关系的他方同意,就判决宣告买卖合同无效。因为出卖人有处分权,且是否征得原告同意难于证明,即使未征得原告同意也未必不符合夫妻双方共同利益,如支持原告请求认定合同无效,将损害相对人合法利益,损及市场交易安全。 

可将人民法院审理夫妻一方处分共有财产案件的裁判规则概括如下:当事人或第三人以处分人未征得夫妻他方同意为由要求宣告合同无效的,人民法院不予支持;但处分人具有损害夫妻关系他方恶意的除外。 

三、是不是凡夫妻一方处分共有财产的合同,就绝对不能认定无效呢? 

当然不是。法庭认定合同无效必须有法定事由,这就是处分人“具有损害夫妻关系他方的恶意”,主要是为了离婚时侵占共有财产。 

换言之,夫妻一方处分共有财产的买卖合同,原则上有效,例外无效。这个例外,就是处分人“具有损害夫妻关系他方的恶意”,就是离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产。 

法院审理此类案件时,关键看处分人有没有损害夫妻关系另一方的恶意。如果不具有这样的恶意,夫妻感情不错,一家子和和美美地过日子,实质是因为后来房价上涨,双方或一方认为卖亏了,于是以出卖人未征得他方同意为由要求宣告买卖合同无效,则人民法院应不予支持,应断然驳回原告请求。但如果查明的事实是,处分共有财产的一方具有损害他方的恶意,即为了离婚时独占共有财产,就应当支持夫妻关系另一方的请求,认定买卖合同无效。这种情形,法院认定买卖合同无效的法律依据,是合同法第52条。 

合同法第52条规定了合同无效的六项法定事由,法庭可以考虑其中第(二)项“双方恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”,和第(四)项“损害公共利益”。法庭如果查明处分人有损害夫妻关系他方的恶意,即离婚时独占共有财产,而相对人对此明知的,即应依据合同法第52条第(二)项关于双方恶意串通的规定,判决宣告买卖合同无效。如果查明丈夫有损害妻子利益的恶意,即离婚时独占共有财产,而相对人并不知情(或难于认定相对人是否知道),则应依据合同法第52条第(四)项关于损害社会公共利益的规定,判决宣告买卖合同无效。因为婚姻法关于夫妻共有财产的规定、保护夫妻双方合法权益、保护妻子和子女合法权益、维护亲情有序和谐的婚姻家庭关系,属于社会公共利益,夫妻一方意图侵占夫妻共有财产,当然构成对社会公共利益的侵害,构成认定合同无效的法定事由。 

这里做一点补充,即使处分人具有损害夫妻关系他方的恶意,但相对人(买受人)并不知情,虽然符合合同法第52条第(四)项法定事由“损害社会公共利益”,如果买卖合同已经履行完毕,已经交房付款并且办理了过户登记,买受人已经合法取得该房屋的所有权,则法院不宜依据合同法第52条宣告合同无效,而应认定合同有效。这是审理这类案件规则的“例外之例外”。 

为什么要有这个“例外之例外”,理由如下: 

(一)婚姻法对此有专门规定。婚姻法第47条规定,“离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。”可以在离婚时或者离婚后通过适用婚姻法上述规定制裁出卖人。法庭认定买卖合同有效,不会导致对夫妻关系另一方的实质不公正。 

(二)因为买受人是无辜的,且已依法办理过户登记得到所有权,他的所有权受不动产登记的公信力和物权对抗力保护。要剥夺买受人已经合法取得的所有权,不仅侵害买受人合法权益,且损害市场交易秩序,损害整个法律秩序。 

(三)再一个理由是,即使判决合同无效,也难于恢复原状,判决难于执行,必然使人民法院自己陷入困境:这样的判决很难执行,执行不了原告到处上访,要真的执行了,买受人到处上访。 

梁慧星:买卖合同司法解释之善意取得问答(梁慧星,中国社会科学院学部委员,法学研究所研究员,《法学研究》杂志主编,第十一届全国人大代表(主席团成员),第十一届全国人大法律委员会委员。兼任西南政法大学、山东大学博士生导师。) 

问题24:部分共有人擅自处分共有物是处分自己的财产,不是处分他人之物,那在这种情况下是否排除了善意取得的适用? 

梁慧星:物权法第106条规定的善意取得制度,其适用范围是:无处分权人处分他人财产的合同,因权利人不追认、处分人事后也未取得处分权,而依据合同法第51条被宣告无效的情形。共有人处分共有物,是处分自己的财产,属于合同法第50条规定的超越权限代表或者第49条规定的表见代理,不在物权法第106条善意取得制度的适用范围之内,当然不发生善意取得的问题。 

问题25:夫妻一方擅自出卖房屋,如果相对人是善意的,但夫妻另一方认为出卖房子的一方是恶意的,法院根据公序良俗原则认定合同无效。如果不动产已经过户了,法院能否认定善意取得有效? 

梁慧星:这种情况不适用善意取得。刚才谈到,物权法第106条规定的善意取得制度,其适用范围是无权处分他人财产合同,被认定合同无效情形。夫妻一方出卖房屋,属于共有人处分共有财产,不属于无权处分合同,也就不在物权法第106条善意取得制度的适用范围。前面分析夫妻一方处分共有财产的处理规则时,已经谈到,夫妻一方处分夫妻共有财产,原则有效,例外无效。这个例外是(经法庭查明)处分人有损害夫妻关系他方的恶意。还谈到,即使处分人具有恶意,但相对人属于善意,如果合同已经履行并已办理所有权过户登记的,法庭不宜否定合同效力。这种情形,因为已经办理过户登记,法庭驳回原告宣告合同无效的请求,作为“处理规则的例外的再例外”。前面已经讲了理由。 

问题26:我接着上面的问题再请教梁老师,相对人善意的时候合同无效,但如果已经登记合同就有效,合同有效无效的标准是否以过户登记为标准? 

梁慧星:一个重要前提是法律规定不明确,立法机关没有专门针对夫妻一方处分共有财产创设法律规则,最高法院也没有对此类案件作出司法解释。我在前面主要是依据婚姻法第17条、合同法第52条和民法原理进行分析,提出人民法院审理这类案件的规则,即“原则有效,例外无效,例外之例外有效”,供法官同志们参考。这个“例外之例外”有效,不能简单化为“以是否过户登记为标准”,因为还有一个条件“买受人善意”。完善一点,可以说是“买受人善意且已登记过户”。 

房屋已经出卖,并过户给买受人了,且买受人是无辜的(善意),如果法院判决要求买受人交回房屋,势必要损害买受人利益,损害市场交易安全,而且难以执行。出卖人擅自出卖共有房屋侵害配偶的利益,可以在离婚诉讼中解决。补充一下,如果买受人知道出卖人是恶意,即买受人知道出卖人在闹离婚,其出卖房屋可能是背着配偶、意图离婚时独占共有财产,即使合同已经履行并办理过户登记,仍然要宣告买卖合同无效。
 
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